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美国房价多少钱?

2020-01-17 12:56:01 作者:司马移 人气:

  有些买家在初期会问“美国房子多少钱一平米”,“洛杉矶房子多少钱一平米”这样的问题,想和国内的房价做个对比。但如果用美国的房价除以面积得出一个数字作为回答,其实很不准确,这个简单化的计算存在很多漏洞。

  漏洞一:忽略土地价值

  首先要说的是美国住宅的几个主要类型,基本上以独栋别墅 single family house、联排别墅 townhouse、公寓 condo 为主。

  除了公寓以外,独栋和联排除了房子的面积之外,还涵盖另外一个面积:占地面积。

  美国土地私有制,你购买一幢独栋别墅,除了房子本身属于你,这房子的院子也归你私有。因为土地会一直升值,不同房子的占地面积大小差异又比较大,所以就很难以简单将房价除以面积得出单价。

  一栋位于洛杉矶尔湾 Irvine 的独栋房源信息,3 室 3 卫,房价$1,098,880,总面积约 238 平米(2562 平方英尺)。

  如果简单用房价除以面积,确实可以得出一个单价。

  1,098,880(房价)/2,562(面积)=428.9(单价)

  如上图所见,单价是$429/平方英尺,折合¥31,747/平方米。

  但这种计算方式完全没有考虑到土地的价值,而在一些美国的热门城市,房子的位置好,比如在洛杉矶、硅谷一带,一块没有房子的空地也可以卖到几十万美元,所以说忽略土地的价值,简单计算单价其实很不科学。

  漏洞二:忽略公摊面积

  除去独栋别墅和联排别墅,只看美国的公寓,公寓没有占地面积,用单价衡量总可以吧?可以和国内的房价对比吧?

  还是有差距。主要是因为美国的房子,不管是独栋还是公寓,都没有公摊面积这一概念。

  因为公摊面积的存在,在国内延伸出“得房率”的概念。得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

  也就是说,在国内买了一个 100 平米的房子,如果是普通板楼,相当于只买了 88 平米;如果是塔楼,相当于只买了 72 平;如果买的是办公楼,就更惨了,实际能使用的只有 55 平米。

  那么没有公摊面积的美国房子,面积是怎么计算的?

  在美国,如果买了 100 平米的房子,就是实实在在的 100 平米。而且还有很多可以使用的面积,并没有计算在这 100 的数字之内。

  在美国,房屋面积是指带有生活功能的区域面积,如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等区域面积相加之和,得出住房总面积;其他如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室,包括内外墙体都不包含在内。

  另外,有些房子有实际可用的面积,比如一些半装修的地下室、车库或者阁楼等,有些家庭会将这些空间用于储藏、放置工具、或者给孩子活动玩耍,这些都没有计算在总面积里,这就使得房屋实际可使用的面积更大,可能是 120 平,甚至更多。

  漏洞三:忽略装修价值

  在国内买过房的人都有经历,如果买的是新房,大部分房子交到手里都是统一的毛坯房,房子里只有水泥墙、水泥地和裸露的水管,厨房厕所什么都没有,不装修就无法居住。

  而在美国买房,不管你买的是新房还是二手房,房子按照中国的标准,都属于精装修,除个别情况外,绝大部分房子都可以拎包入住。

  我们以购买新房举例说明,美国新房的房价当中,包括:

  室内装潢:如地板、地毯、房门、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别;

  厨房:如煤气/电炉、烤箱、橱柜碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全;

  洗浴:瓷砖、浴缸、马桶、洗手池、淋浴装备、壁式储藏柜等全部到位;

  温控:包括冷热空调、壁炉;

  防灾:防火、防煤气预警装置;

  车库:车库刷漆、自动门系统都完备。

  如果你对房子的装修有特别的偏好,比如特别喜欢大理石台面,可以与建筑商沟通,当然,由此产生的费用由买家支付。

  了解过以上这些,我们就更不能以简单的单价数字来和国内做对比。所以在美国买房子,很少有人关注房子的单价是多少,也不会有人问“房子多少钱一平”。用单价来衡量房价高还是低,是在国内购房的思维定式,打算到美国购房就要打破它。

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